Аренда недвижимости – весьма распространенный сегодня вид гражданско-правовых отношений. В обиходе данным термином нередко обозначают и наем жилого помещения. Однако следует понимать, что, с точки зрения закона, аренда недвижимости подразумевает исключительно передачу во временное владение или пользование нежилого здания, сооружения, помещения или земельного участка.

При передаче квартиры заключается уже договор жилищного найма. Это уже, как говорится, совсем другая история.

Договор аренды недвижимости всегда оформляется в письменном виде. В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ, договор аренды зданий и сооружения составляется в виде единого документа, подписанного сторонами. Еще одной особенностью данной сделки является то, что она подлежит непременной государственной регистрации. Исключение составляют лишь случаи, когда срок договора не превышает одного года.

Государственная регистрация – мероприятие довольно хлопотное, требующее определенных затрат. Поэтому многие предпочитают заключать сделку на 11 мес. с возможностью ее дальнейшей пролонгации. Это означает, что вы можете бесконечно долго продлять один и тот же договор и при этом избегать его государственной регистрации. Например, на сайте http://www.viplawyers.ru/ можно получить юридическую поддержку по этим вопросам.

Но здесь очень важно грамотно оформить условие о сроках. Дело в том, что согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, срок действия договора, определенный, например, с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

В случае же если договор, заключенный на этот срок, не пройдет государственной регистрации, он будет недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Более того, если вы все сделаете правильно и зарегистрируете-таки договор аренды, в дальнейшем любые изменения в данный документ также должны быть оформлены в регистрационном управлении.

Существенными условиями договора аренды являются данные, которые позволяют определить передаваемое в аренду недвижимое имущество, а также размер арендной платы.

Важной деталью рассматриваемых правоотношений является также то, что, согласно общему правилу, обязанность осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества возлагается на арендодателя, в то время, как арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять текущий ремонт.

Однако данное правило является диспозитивным и может быть изменено по соглашению сторон.